Subschet.ru: Новости | Статьи | Книги on-line | Журналы on-line | Книги в продаже | Вопрос-ответ | Официальные документы
SUBSCHET.RU
  Везде    Новости    Статьи    Книги on-line    Книги в продаже    Вопрос-ответ    Официальные документы  
Образец для поиска:

Все словоформы  Нечеткий поиск | Советы по поиску | Топ запросы






Д. В. Виноградов

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ


4.7 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости


Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):



Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
  • оценка рыночной стоимости земельного участка;
  • оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
  • расчет выявленных видов износа;
  • расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

  • метод сравнения продаж;
  • метод распределения;
  • метод выделения;
  • метод разбивки на участки;
  • техника остатка для земли;
  • капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:
  • права собственности;
  • условия финансирования;
  • условия продажи;
  • условия рынка;
  • месторасположение;
  • физические характеристики;
  • доступные коммунальные услуги;
  • условия зонирования;
  • наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Пример 27. Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб.; стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб.; прямые издержки на строительство типового дома – 100 тыс. руб.; прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 80 тыс. руб.

Решение:

1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости:

2. Определим стоимость земельного участка:

Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс. руб. до 100 тыс. руб. (1/3 от диапазона значений стоимости недвижимости, соответственно от 200 и 300 тыс. руб.).

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Издержки на улучшение включают:

  • расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
  • расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
  • налоги, страховка, заработная плата ИТР;
  • расходы на маркетинг;
  • прибыль и накладные расходы подрядчика;
  • прибыль предпринимателя.

Пример 28. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течении 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект – 180 тыс. руб.; управление – 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика – 60 тыс. руб.; маркетинг – 20 тыс. руб.; налоги и страховка – 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя – 40 тыс. руб.

Решение:

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

тыс. руб.

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

тыс. руб.

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

тыс. руб.,

где 3.1699 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Таким образом, стоимость земельного массива составляет 340 тыс. руб.

Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли.

Метод капитализации чистой земельной ренты основан на принципе добавочной продуктивности, согласно которому после распределения между всеми факторами производства регулярных доходов от бизнеса, реализуемого на объекте недвижимости, часть этих доходов может быть отнесена к земельному участку.

Если оценивается земельный участок, сданный в аренду, то его стоимость можно определять по (12). При этом в качестве чистого операционного дохода используют арендную плату.

Страницы: ... 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 ...
Содержание
Глава 4. Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами
Виды стоимости объектов недвижимости / Принципы оценки объектов недвижимости / Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости / Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости / Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости / Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости / Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости / Технология оценки недвижимости







© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения" при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)



  Рубрикатор

Налоги:
НДС | Налог на прибыль | НДФЛ | ЕСН | Акцизы | НДПИ | Налог на имущество предприятий | Транспортный налог | Налог на игорный бизнес | Земельный налог | УСН | ЕНВД | ЕСХН

Бухучет:
Учет основных средств | Учет нематериальных активов | Учет вложений во внеоборотные активы | Учет материально-производственных запасов | Учет собственного капитала | Учетная политика организации | Учет расчетов | Бухгалтерская отчетность

Документы:
Судебная практика по налоговым спорам (ФАС)

Кодексы:
НК РФ ч.1 | НК РФ ч.2 | ГК РФ ч.1 | ГК РФ ч.2 | ГК РФ ч.3 | ГК РФ ч.4 | ТК РФ

Разное:
Экономика недвижимости: учебное пособие Виноградов Д.В| -

  Новости

Возврат НДС организациям, экспортирующим водные биоресурсы с низкой степенью переработки

НДФЛ с доходов граждан стран ЕАЭС от работы по найму в РФ

Налогообложение НДФЛ доходов резидента Великобритании, полученных в виде дивидендов или вознаграждений от российского общества

Все новости >>


  Статьи

Помощь в подготовке к сдаче экзамена ФСФР

Факторы, сдерживающие внедрение МСФО в России

Инвестиции на рынке недвижимости по отдельным зарубежным странам

Бухгалтерский и налоговый учет расходов на упаковку

Кредит на приобретение автомобиля: перспективы отказа от КАСКО

Все статьи >>


  Официальные документы

Об НДФЛ при компенсации (оплате) спортсменам, тренерам и иным специалистам стоимости проезда и проживания при участии в спортивных мероприятиях. Письмо Минфина России от 10.12.2019 N 03-04-06/96274

О применении с 01.01.2020 вычета акциза при реализации алкогольной и спиртосодержащей продукции, произведенной из винограда. Письмо Минфина России от 11.12.2019 N 03-13-05/96478

Об учете в целях УСН расходов на оплату услуг нотариуса за учредителей при купле-продаже ими доли в уставном капитале организации. Письмо Минфина России от 09.12.2019 N 03-11-11/95351.

О получении налгового вычета при приобретении лекарств за счет собственных средств. Письмо Минфина России от 16.12.2019 N 03-04-05/98226.

Все официальные документы>>





Рейтинг@Mail.ru

Subschet.ru: Новости | Статьи | Книги on-line | Журналы on-line | Книги в продаже | Вопрос-ответ | Официальные документы | Закладки | Copyright © 2005-2014