ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

• социальные:
  
  - базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

  - тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

  - тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

  - стиль и уровень жизни.

• экономические:
  
  - общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

  - факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

  - факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

• физические:
  
  - климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

  - экология;

  - сейсмические факторы.

• политические (административные):
  
  - политическая стабильность, безопасность;

  - налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

  - зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

  - строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

  - услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

  - наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

• местоположение:
  
  - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

  - наличие и состояние коммуникаций;

  - наличие объектов социально-культурного назначения;

  - размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

• условия продаж:
  
  - особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

  - условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

• физические характеристики:
  
  - физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

  - качество строительства и эксплуатации;

  - наличие коммунальных услуг;

  - функциональная пригодность;

  - привлекательность, комфорт.

• архитектурно-строительные:
  
  - стиль, планировка, конструкции и т. д.;

  - объемно-планировочные показатели и др.

• финансово-эксплуатационные:
  
  - эксплуатационные расходы;

  - стоимость строительства;

  - доходы, генерируемые объектом недвижимости.

Список использованной литературы:

1. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перю с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с. – ISBN 5-7749-0045-2