|
Д. В. Виноградов ПРОГНОЗИРОВАНИЕ (РАСЧЕТ) БУДУЩИХ ДОХОДОВ. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ
4.5 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода. Капитализация дохода – это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в 2 этапа:
Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:
Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлена в таблице 3. Таблица 3 Бюджет доходов и расходов
Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) – общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих: Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т.д. Скользящий доход, PH – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре. Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы. Прочие доходы, PA – доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических. Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая – к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения. Потери дохода (ПД или V&L) – потери, обусловленные недогрузкой – вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности. Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.
Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить обособленно:
Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки Kv, K*v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (kj) объектов недвижимости данного типа в течение mj последних месяцев, следующим образом:
где kj - доля, n – общее число проанализированных объектов, Yj – весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей Kl, K*l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (aj) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев gj, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:
Пример 1. Определить потери дохода от неоплаты и недогрузки, если известно что: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб.; скользящий доход – 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) – 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие показатели:
Решение: 1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:
2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:
3. Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки:
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) – предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:
Операционные расходы (ОР или OE) – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:
Условно-постоянные – расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта. Условно-переменные – расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта. Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения. Пример 2. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет; стоимость ремонт кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен 8 лет назад. Решение: 1. Определим расходы на замещение за первый год владения:
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается расходов на замещение, то производят учет износа, имея в виду возможную перепродажу (реверсию). Пример 3. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях 5 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 10 лет; стоимость ремонт кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен 2 года назад. Решение: 1. Определим расходы на замещение: Ремонт кровли придется делать новому владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0; 2. Определим уменьшение дохода от продажи объекта (цены реверсии):
Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) – чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заёмный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:
ЧОД включает в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заёмные средства (выплаты по обслуживанию долга, ОД или DS – платежи по обслуживанию ипотечных кредитов) и часть, приходящуюся на собственные (чистый валовой доход, ЧВД или PTCF).
В свою очередь чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД или ATCF) представляет собой разницу ЧВД и налога на прибыль (НПП или Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, зарезервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечению срока его полезного использования (капитальные затраты, КЗ):
Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:
При составлении реконструированного отчета о доходах и расходах не учитываются:
Содержание Глава 4. Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами Виды стоимости объектов недвижимости / Принципы оценки объектов недвижимости / Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости / Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости / Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости / Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости / Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости / Технология оценки недвижимости © Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения" при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
|
Налоги: НДС | Налог на прибыль | НДФЛ | ЕСН | Акцизы | НДПИ | Налог на имущество предприятий | Транспортный налог | Налог на игорный бизнес | Земельный налог | УСН | ЕНВД | ЕСХН Бухучет: Учет основных средств | Учет нематериальных активов | Учет вложений во внеоборотные активы | Учет материально-производственных запасов | Учет собственного капитала | Учетная политика организации | Учет расчетов | Бухгалтерская отчетность Документы: Судебная практика по налоговым спорам (ФАС) Кодексы: НК РФ ч.1 | НК РФ ч.2 | ГК РФ ч.1 | ГК РФ ч.2 | ГК РФ ч.3 | ГК РФ ч.4 | ТК РФ Разное: Экономика недвижимости: учебное пособие Виноградов Д.В| - | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
