|
Д. В. Виноградов МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА СДЕЛОК. РЫНОЧНЫЙ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ
Техники факторного анализа:
Техника парного сравнения цен сделок заключается в том, что цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения. Пример 22. Определить стоимость дома с бассейном с использованием техники парного сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома, но без бассейна, – 800 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости:
Решение: 1. Определим величину поправки: Среднее значение – 158,4 тыс. руб., медиана – 160 тыс. руб., мода – 160 тыс. руб., установленная поправка – 160 тыс. руб. 2. Определим стоимость объекта недвижимости:
Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, – при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора. Пример 23. Определить стоимость объекта недвижимости, если известно, что на местном рынке зафиксированы следующие сделки c аналогичными объектами недвижимости:
Решение: 1. Определим регрессионные уравнения: Результаты подбора регрессионного уравнения и расчет коэффициента определенности приведен на рис. 2.
Рис. 2 Результаты подбора регрессионного уравнения и расчет коэффициента определенности 2. Определим стоимость объекта недвижимости:
Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения). Пример 24. Определить стоимость объекта недвижимости, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:
Решение: 1. Определим систему уравнений: Преобразуем исходные данные, оценив время в месяцах, а превышение количественной характеристики каждого из элементов сравнения над некоторым базовым (минимальным) значением ее в баллах по схеме: (обрем.; полн.)=(0; 1); (льгот.; рын.)=(0; 1):
Вычитая из величины характеристики элемента сравнения для объекта-аналога такую же величину для объекта оценки, получим необходимые для построения системы уравнений величины коэффициентов:
Таким образом, получаем следующую систему уравнений:
2. Решим систему уравнений: p1 = 10; p2 = 22; p3 = 53; p4 = 2.5; P0 = 207 Таким образом, стоимость объекта недвижимости составляет 207 тыс. руб. Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений. Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного анализа сравнимых продаж. Пример 25. Определить стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:
Примечание: в скобках приведены абсолютные величины завышения (+) или занижения (-) цены продажи объекта аналога относительно объекта оценки. Решение: В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 м2 объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:
1. Корректировка на качество прав. Для объекта 4 корректировка на наличие обременения права собственности составит:
2. Корректировка на условия финансирования По сравниваемым объектам 3 и 5 условия нерыночные (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м2: по объекту 3: по объекту 5: 3. Корректировка на особые условия Особые условия по всем сравнимым объектам не выявлены. Корректировка отсутствует.
4. Корректировка на условия рынка Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем две пары сравнимых продаж: объекты 4 и 5:
Таким образом, за год цена продажи 1 м2 недвижимости данного типа выросла на 3,4%. Проведем корректировку цены продажи 1 м2, исходя из предположения, что рост цены происходил равномерно (по простым процентам): по объекту 1: по объекту 2: по объекту 3: по объекту 5:
5. Корректировка на местоположение (транспортную доступность) Для определения величины корректировки по транспортной доступности выбираем две пары сравнимых продаж: объекты 1 и 2:
6. Корректировка на физические характеристики Определим величины корректировок по числу комнат и размеру земельного участка совместно. Для этого выберем две пары сравнимых продаж: объекты 2 и 3:
7. Корректировка на сервис (наличие водопровода) Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимых объектов3 и 4:
8. Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки. Так как скорректированная цена продажи по всем объектам-аналогам не имеет одинакового значения, то для расчета выбираем цену продажи объекта-аналога для которого абсолютное итоговое значение корректировок имеет наименьшее значение (в данном случае это объект 1):
Техники качественного анализа включают следующие техники: · техника качественного сравнения цен; · техника квалиметрического моделирования.
Техника качественного сравнения цен (ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает число элементов сравнения. Данная техника основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок. При этом для обозначения элементов сравнения могут использоваться качественные характеристики: «значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная шкала: -2, 1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4. Кроме того, для каждого элемента сравнения могут быть введены экспертно оцениваемые коэффициенты значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку. Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе качественного анализа сравнимых продаж. Пример 26. Определить стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:
В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 м2 объекта недвижимости. 1. Проведем «балльную» оценку превышения качества объекта оценки и объекта сравнения по какому-либо ценообразующему фактору над неким «базовым» объектом (минимальный балл равен 0):
2. Проведем ранжирование объектов по сумме балов:
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки находится в интервале значений от 185 до 195 в тыс. руб. Техника квалиметрического моделирования реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. При этом все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков. Завершая рассмотрение рыночного подхода к оценке стоимости объекта, отметим его преимущества и недостатки. Преимущества рыночного подхода:
К недостаткам рыночного подхода можно отнести:
Список использованной литературы:
Глава 4. Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами Виды стоимости объектов недвижимости / Принципы оценки объектов недвижимости / Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости / Основные подходы к оценке стоимости объектов недвижимости / Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости / Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости / Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости / Технология оценки недвижимости © Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения" при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
|
Налоги: НДС | Налог на прибыль | НДФЛ | ЕСН | Акцизы | НДПИ | Налог на имущество предприятий | Транспортный налог | Налог на игорный бизнес | Земельный налог | УСН | ЕНВД | ЕСХН Бухучет: Учет основных средств | Учет нематериальных активов | Учет вложений во внеоборотные активы | Учет материально-производственных запасов | Учет собственного капитала | Учетная политика организации | Учет расчетов | Бухгалтерская отчетность Документы: Судебная практика по налоговым спорам (ФАС) Кодексы: НК РФ ч.1 | НК РФ ч.2 | ГК РФ ч.1 | ГК РФ ч.2 | ГК РФ ч.3 | ГК РФ ч.4 | ТК РФ Разное: Экономика недвижимости: учебное пособие Виноградов Д.В| - | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
